Tôi vừa ký kết xong hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, do có nội dung cần phải sửa đổi nên hai bên đã thống nhất là sẽ tẩy, xoá và gạch bỏ một phần nội dung trong hợp đồng.

Hỏi:

Đặt cọc mua đất nhưng sau đó bên bán huỷ cọc thì phải làm sao?

Tôi vừa ký kết xong hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, do có nội dung cần phải sửa đổi nên hai bên đã thống nhất là sẽ tẩy, xoá và gạch bỏ một phần nội dung trong hợp đồng. Đến nay, do có mẫu thuẫn nên người bán không chịu bán cho tôi và lấy lý do là hợp đồng đó và bị tẩy xoá nên không còn hiệu lực. Cho tôi hỏi, người bán nói như vậy có đúng không? Hợp đồng mà do hai bên thoả thuận cùng tẩy xoá thì có hiệu lực pháp luật không?

Nếu do dịch bệnh mà hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Quy định pháp luật hiện nay không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực. Và Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, Luật sư có thể khẳng định rằng Hợp đồng giữa bạn và bên bán có hiệu lực, hai bên phải có nghĩa vụ thực hiện. Trường hợp nội dung hợp đồng có sự tẩy xoá, nhưng đã được hai bên biết, thống nhất, cùng ký vào nội dung tẩy xoá đó thì việc tẩy xoá đó không làm ảnh hưởng đến toàn bộ nội dung cũng như hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Nếu do dịch bệnh mà hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không? Tại sao?

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

 “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Như vậy, căn cứ nội dung câu hỏi của bạn có thể hiểu hai bên đã thoả thuận một thời điểm cụ thể để hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên vì lí do dịch bệnh bạn không thể đến để giao kết được, mà thoả thuận đặt cọc không quy định một ngoại lệ nào khác thì bạn sẽ bị mất tiền cọc do từ chối thực hiện hợp đồng mua bán khi đến hạn. Trường trường hợp giữa bạn và bên bán có thoả thuận khác.