Kê khai gia dối giá bán nhà đất sẽ phải gánh hậu quả thiệt hại rất lớn. Không chỉ là vấn đề phạt hành chính ...

Khai giá bán nhà thấp hơn giá bán thực tế và hậu quả pháp lý.

Một vụ án tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tòa tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu do giả tạo, che giấu giá thực tế. Viện kiểm sát cho rằng, việc che giấu giá thật của các bên là giảm tiền thuế phải đóng, không phải căn cứ vô hiệu.

Theo hồ sơ vụ án "tranh chấp về thừa kế, tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, yêu cầu hủy giấy chứng nhận nhà đất" giữa nguyên đơn bà Trần Tú Anh (71 tuổi, quốc tịch Mỹ) và bị đơn là ông Đàm Phước Toàn (56 tuổi, ngụ Q.10, TP.HCM), thì các bên có tranh chấp di sản thừa kế là nhà đất số 511 đường Trần Hưng Đạo, P.14, Q.5, TP.HCM.

Trong vụ án, bà Cao Thị Ngọc Thi (46 tuổi, ngụ Q.5, TP.HCM) là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Bà Thi là người mua căn nhà nói trên từ ông Đàm Phước Toàn.

Thỏa thuận ghi giá hợp đồng thấp hơn để giảm tiền thuế

• Tuy nhiên, theo yêu cầu khởi kiện của bà Tú Anh, căn nhà 511 đường Trần Hưng Đạo là di sản do chị ruột bà - Trương Tuyết Anh (không có chồng con) để lại không có di chúc. Nhưng cháu ruột là ông Đàm Phước Toàn tự ý đi làm thủ tục kê khai gian dối để hưởng di sản thừa kế đối với căn nhà. Sau đó, năm 2013, ông Toàn thỏa thuận bán căn nhà cho bà Thi với giá thực tế 12 tỉ đồng, nhưng hợp đồng chỉ ghi nhận hơn 3 tỉ đồng.
• Từ đó, bà Tú Anh yêu cầu tòa công nhận bà là người thừa kế hợp pháp đối với di sản căn nhà 511 Trần Hưng Đạo, tuyên hủy giấy chứng nhận nhà đất cấp cho bà Thi.
• Không đồng ý, bà Thi có yêu cầu độc lập cho rằng bà đã mua căn nhà hợp pháp, và sống ổn định cho đến nay. Tòa cần bảo vệ người thứ 3 ngay tình. Bà Thi cũng đề nghị nếu tòa vẫn tuyên vô hiệu hợp đồng thì buộc ông Toàn phải hoàn trả cho bà 12 tỉ đồng và bồi hoàn chênh lệch trượt giá theo chứng thư thẩm định là hơn 20,7 tỉ đồng. Bà Thi cũng thừa nhận giá thỏa thuận khi mua bán là 12 tỉ đồng nhưng ghi trên hợp đồng là 3 tỉ đồng, để đóng thuế thấp.
• Ngày 3.7.2024, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu của bà Tú Anh, chia di sản thừa kế cho bà Tú Anh và ông Toàn mỗi người được hưởng một nửa. Bên cạnh đó, tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa ông Toàn và bà Thi, buộc bà Thi giao căn nhà cho cơ quan thi hành án để phát mãi tài sản, tiền thu về thì bà Tú Anh, ông Toàn mỗi người được 1/2.

Hợp đồng giả tạo, tuyên vô hiệu !?

• Liên quan đến hợp đồng mua bán căn nhà giữa ông Toàn và bà Thi, theo TAND TP.HCM, bà Thi là người thứ 3 ngay tình, được pháp luật bảo vệ nhưng hợp đồng mua bán giữa bà Thi và ông Toàn là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (che giấu hợp đồng cao hơn - 12 tỉ đồng), nên theo khoản 1 điều 410 bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán giữa các bên vô hiệu. Vì vậy, bà Thi không thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ.
• Để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu giữa ông Toàn và bà Thi, tòa sơ thẩm buộc ông Toàn phải hoàn trả cho bà Thi 12 tỉ đồng đã nhận. Bên cạnh đó, lỗi hợp đồng vô hiệu là của cả 2, nên phải cùng chịu trách nhiệm về thiệt hại đã xảy ra. Theo kết quả chứng thư thẩm định năm 2023, giá trị căn nhà hơn 32,7 tỉ đồng nên giá trị trượt giá tài sản là hơn 20,7 tỉ đồng. Về chênh lệch trượt giá này, tòa sơ thẩm xác định mỗi bên chịu một nửa. Vì vậy, HĐXX tuyên ông Toàn bồi thường thêm cho bà Thi hơn 10,3 tỉ đồng. Tổng số tiền bà Thi nhận từ ông Toàn là hơn gần 22,4 tỉ đồng.
• Ngày 1.4.2025, TAND cấp cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm, nhận định pháp luật không cho phép các bên thực hiện giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế. Hợp đồng giữa ông Toàn, bà Thi thuộc trường hợp giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác và vi phạm điều cấm của pháp luật tại điều 128, 129 bộ luật Dân sự 2005 nên tuyên vô hiệu. Từ đó, cấp phúc thẩm giữ nguyên nội dung buộc ông Toàn hoàn trả và bồi thường cho bà Thi gần 22,4 tỉ đồng.
• Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, quan điểm của tòa và viện kiểm sát về hợp đồng mua bán nhà đất số 511 đường Trần Hưng Đạo có phần trái ngược nhau.

Theo Viện KSND TP.HCM, việc giá ghi trong hợp đồng công chứng không đúng với giá mua trên thực tế không phải che giấu giao dịch khác, và cũng không phải là căn cứ vô hiệu hợp đồng. “Mục đích của việc che giấu giá thật của các bên tham gia giao dịch là giảm tiền thuế phải đóng. Trường hợp này, HĐXX cần kiến nghị cơ quan thuế xem xét việc xử lý vi phạm về thuế của các đương sự”, kháng nghị đối với bản án sơ thẩm của Viện KSND TP.HCM nêu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện KSND cấp cao tại TP.HCM vẫn giữ nguyên quan điểm kháng nghị của cấp dưới, nhưng không được tòa phúc thẩm chấp nhận.

Chỉ vi phạm nghĩa vụ thuế, đề nghị cơ quan chức năng xử lý

• Theo một thẩm phán tại TP.HCM, khi tồn tại hai hợp đồng mua bán, hoặc có thêm một bản thỏa thuận ghi giá trị thực tế mua bán, thì tùy theo yêu cầu của các bên, tòa sẽ tuyên hủy hợp đồng công chứng ghi không đúng, còn lại sẽ công nhận hay không nhận quyền sử dụng nhà, đất. 
• "Nếu một trong các bên yêu cầu công nhận quyền sử dụng, và tòa thấy việc chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục, việc giao nhận tiền đã xong thì tòa tuyên hủy hợp đồng ghi giá không đúng, nhưng công nhận quyền sử dụng cho bên mua. Đồng thời, đề nghị các bên liên hệ các cơ quan chức năng để làm thủ tục đóng thuế theo quy định pháp luật", vị thẩm phán cho hay. 
• Vị thẩm phán này cho biết thêm, hành vi mua bán nhà đất không ghi đúng số tiền thực tế nhằm giảm thuế thì tòa có quyền kiến nghị cơ quan thuế truy thu, xử phạt vi phạm theo điểm d khoản 1 điều 17 Nghị định 125/2020 của Chính phủ. Ngoài ra, khoản 6 điều 8 Nghị định 125 cũng quy định, trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế dù không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng vẫn phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền trốn thuế vào ngân sách nhà nước.
• Hiện nay rất nhiều bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tranh chấp về yêu cầu hủy giấy chứng nhận với lý do tuyên vô hiệu hợp đồng do thời điểm mua bán, giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thỏa thuận thực tế nhằm trốn thuế.
• Chẳng hạn, bản án 07/2018/DS-PT ngày 31.1.2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND tỉnh Đắk Nông. Theo bản án phúc thẩm này, tòa nhận định giá ghi trong hợp đồng là giả tạo nhằm mục đích trốn thuế, cơ quan thuế có quyền xử lý đối người trốn thuế. Bên mua có thể thực hiện các thủ tục kê khai, nộp thuế thay bên bán. Yếu tố trên không phải là căn cứ để kết luận hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu toàn bộ.
• Bản án 152/2019/DS-PT ngày 1.7.2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND tỉnh Bình Dương. Bản án phúc thẩm này cũng nêu: Việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện D. cho rằng hợp đồng có sự gian dối trốn thuế, đề nghị xem lại tính không đúng pháp lý của hợp đồng, xét việc hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch không phải là điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu. Khi các đương sự ghi không bằng giá quyền sử dụng đất theo mức giá mà Nhà nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định.

Quy định xử phạt về khai sai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Xử phạt hành chính:

Căn cứ Điều 17, Nghị định số 125/2020/NĐ-CP thì hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

• Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
• Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
• Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.
• Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.
• Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6, Điều 8, Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Xử lý hình sự đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

• Đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế thì người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200, Bộ Luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017).
• Tội trốn thuế xâm phạm quy định của nhà nước về thuế, phạm tới lợi ích của nhà nước trong việc là thu thuế. Tội trốn thuế được thực hiện ở một trong các hành vi như là không nộp hồ sơ đăng ký thuế, không nộp hồ sơ khai thuế theo quy định, sử dụng hóa đơn chứng từ không hợp pháp để hạch tóan hàng hóa nguyên liệu đầu vào....v.v. Người thực hiện hành vi vi phạm này với lỗi cố ý. Tức là họ biết rõ hành vi này là vi phạm pháp luật nhưng vẫn thực hiện hành vi đó nhằm để nộp thuế ít hơn so với mức thuế thu thực tế.
• Tóm lại, hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng. Đây là hành vi trái quy định của pháp luật và là hành vi được ngăn cấm thực hiện. Theo đó, tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm mà có thể có những mức xử phạt khác nhau. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định và phụ thuộc vào số tiền mà người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật là bao nhiêu.