Ban quản lý chung cư khóa bánh xe sai quy định, phải bồi thường? Có nhiều ý kiến trái chiều diễn ra trong suốt thời gian qua. Vậy quy định pháp luật hiện hành đặt ra cho vấn đề này như thế nào?

Ban quản lý chung cư khóa bánh xe sai quy định, phải bồi thường?

Hiện nay, Một số nhà chung cư ở các đô thị lớn đang tồn tại mâu thuẫn về việc áp dụng chế tài khóa bánh xe đỗ sai quy định trong khu chung cư thuộc quản lý của Ban quản lý. Có nhiều ý kiến trái chiều diễn ra trong suốt thời gian qua. Vậy quy định pháp luật hiện hành đặt ra cho vấn đề này như thế nào?

Luật sư, Công ty Luật Hoàng Sa nêu ý kiến: 

Luật nhà ở hiện hành năm 2014, hợp nhất theo văn bản số 04/VBHN-VPQH năm 2022 tại khoản 5 Điều 6 quy định các hành vi cấm:

"5. ... lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư".

Luật quy định cấm lấn chiếm không gian sở hữu chung, do đó bất kể cá nhân, tổ chức nào xâm phạm (trừ cá nhân, tổ chức đang làm nhiệm vụ theo luật định) đến không gian chung của chung cư đều bị xem là vi phạm. Theo đó nếu vi phạm thì đơn vị quản lý nhà chung cư đó có quyền xử lý theo quy chế họ đặt ra (Quy chế không trái với pháp luật nhà nước). 

Tuy nhiên, cũng cần phân biệt về không gian, các phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại tại điểm c khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định:“Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt”.

Có thể chia phần sở hữu chung của nhà chung cư làm hai trường hợp như sau:

• Trường hợp thứ nhất: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

Đối với đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư. Khi đó “ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này” (Khoản 5 điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD), họ có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử lý với các phương tiện vi phạm. Việc đỗ xe không đúng vị trí có thể bị coi là hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung của khu chung cư, theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, cho nên việc áp dụng hình thức xử lý là "khóa bánh xe" được xem là không trái pháp luật. Thậm chí, nếu chủ xe đỗ xe ở khu vực cấm đỗ, cấm dừng gây thiệt hại tài sản, sức khỏe, tính mạng người khác thì phải có trách nhiệm bồi thường, trách nhiệm hình sự theo Luật định.

• Trường hợp thứ hai: Hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt

Đối với đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho Chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì không được coi là phần sở hữu chung của nhà chung cư. Khi đó quyền quản lý, chế tài xử lý sẽ thuộc về cơ quan, đơn vị nhà nước được bàn giao quản lý. Trường hợp này Ban quản lý chung cư không có quyền xử lý khóa bánh xe.

Nếu Ban quản lý khóa bánh xe sai theo quy định pháp luật, dẫn đến gây thiệt hại thì chủ xe hoàn toàn có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định (Trường hợp này chủ xe phải chứng minh các thiệt hại xảy ra với mình).