Phán quyết của tòa vụ vay ngân hàng mua biệt thự: Kinh nghiệm pháp lý cho các bên liên quan

Vụ vay ngân hàng mua biệt thự: Kinh nghiệm pháp lý cho các bên liên quan.

Theo HĐXX TAND khu vực 7 - TP.HCM, biệt thự mà phía bị đơn mua được xác định không có thật và việc công ty môi giới nhận tiền đặt cọc của khách hàng là trái luật.

ngày 30-9, TAND khu vực 7 - TP.HCM đã tuyên án sơ thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là một ngân hàng và bị đơn là vợ chồng ông THS.

Liên quan vụ kiện, Công ty Cổ phần N được tòa triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan.

HĐXX đã tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu, bác yêu cầu khởi kiện của ngân hàng. HĐXX buộc Công ty N phải trả lại cho ngân hàng 3,65 tỉ đồng nợ gốc, buộc ngân hàng phải trả lại cho vợ chồng ông S hơn 900 triệu đồng.

Vay tiền ngân hàng mua biệt thự

Theo đơn khởi kiện, ngân hàng và vợ chồng ông S đã ký kết hợp đồng cho vay ngày 25-11-2020 với số tiền giải ngân hơn 3,6 tỉ đồng. Mục đích vay là thanh toán tiền đặt cọc để được mua biệt thự thuộc dự án tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận cũ, nay là phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng.

Tài sản thế chấp khi vay ngân hàng chính là tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của vợ chồng ông S phát sinh từ "Văn bản thỏa thuận để được mua Biệt thự song lập..." (sau đây gọi là Văn bản thoả thuận) giữa vợ chồng ông S với công ty N.

Theo ngân hàng, từ thời điểm giải ngân đến ngày 9-5-2025, bị đơn thanh toán tổng cộng 900 triệu đồng tiền lãi. Quá trình sử dụng vốn vay, khách hàng thanh toán nợ cho Ngân hàng đến tháng 12-2022. Sau đó, khách hàng đã không tiếp tục thanh toán nợ vay cho ngân hàng như theo các hợp đồng tín dụng đã ký. Ngày 16-1-2023, tất cả các khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đã chuyển nợ quá hạn.

Dư nợ tạm tính đến ngày 30-9-2025 là hơn 5,3 tỉ đồng (nợ gốc 3,6 tỉ đồng và lãi quá hạn là 1,6 tỉ đồng).

Ngân hàng đã nhiều lần mời khách hàng làm việc, tạo điều kiện về thời gian và đề nghị thanh toán nợ vay nhưng khách hàng vẫn không trả nợ vay cho Ngân hàng.

Do đó, phía ngân hàng khởi kiện vợ chồng ông S để yêu cầu thanh toán các khoản nợ.

Phía bị đơn trình bày, thống nhất với phần trình bày của ngân hàng về việc các bên ký kết hợp đồng tín dụng và khoản tiền ông bà nợ ngân hàng. Bị đơn có nguyện vọng mong muốn ngân hàng xem xét và cắt giảm lãi cũng như lãi quá hạn để ông bà có thời gian trả nợ cho ngân hàng.

Nhận định của HĐXX tuyên hợp đồng vô hiệu

HĐXX nhận định, Công ty N nhân danh chủ đầu tư dự án ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Do đó, công ty này chỉ được hưởng thù lao môi giới bất động sản từ chủ đầu tư và hoa hồng khi chủ đầu tư ký được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là giới hạn mà nhà làm luật quy định cho các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 (thời điểm ký thỏa thuận).

Tuy nhiên, Điều 3 của Văn bản thoả thuận lại có quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc.

"Nội dung thoả thuận này là trái quy định của pháp luật. Bởi Công ty N chỉ là đơn vị môi giới bất động sản do đó không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng", HĐXX nhận định.

Bên cạnh đó, tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 9-8-2024 ghi nhận hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai có nội dung: "Ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất, do đó không có cơ sở để xem xét thẩm định tại chỗ. Theo hướng dẫn của cán bộ UBND xã Tiến Thành đề nghị toà án làm văn bản hỏi chủ đầu tư để xác định vị trí cụ thể của thửa đất và làm văn bản hỏi UBND xã Tiến Thành về việc khu đất đã được xây dựng hay chưa, từ đó có cơ sở để phúc đáp toà án".

Ngày 27-9-2024, toà án nhận được văn bản trả lời của UBND xã Tiến Thành rằng phía chủ đầu tư chưa chuyển giao quyền quản lý cho địa phương, do đó nội dung yêu cầu không thuộc thẩm quyền của UBND xã.

Trong các tài liệu do ngân hàng cung cấp, không có bất kỳ tài liệu, biên bản, chứng cứ thể hiện bất động sản được nêu trong Văn bản thỏa thuận đã được xây xong phần móng.

Từ những phân tích ở trên, HĐXX nhận thấy trong hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự mà khách hàng muốn mua đã được xây xong phần móng. Do đó, chủ đầu tư bị nghiêm cấm uỷ quyền cho Công ty N ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở. Việc Công ty N nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Từ đó, HĐXX nhận định Văn bản thỏa thuận là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 123 BLDS.

Về hợp đồng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng, sau khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng thì số tiền giải ngân được ngân hàng chuyển thẳng vào Công ty N.

Trong khi đó theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước thì những nhu cầu vốn không được cho vay bao gồm trường hợp vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.

Thế nên, hành vi Công ty N nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị nghiêm cấm. Tài sản hình thành trong tương lai không có thật.

Do đó, hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và vợ chồng ông S bị vô hiệu, HĐXX không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Do bị đơn không có yêu cầu phản tố. HĐXX chỉ giải quyết vụ án trong phạm vi khởi kiện của nguyên đơn. Dành nội dung giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu cho vợ chồng ông S khởi kiện ở một vụ án dân sự khác.

Viện Kiểm sát kháng nghị hủy bản án vụ 'khách hàng thoát nợ 5 tỉ đồng'

Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 7, TP.HCM vừa kháng nghị theo hướng hủy bản án sơ thẩm vụ "khách hàng thoát nợ 5 tỉ đồng".

Ngày 9/10, Viện Kiểm sát Nhân dân Khu vực 7, TP.HCM đã ban hành Quyết định Kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS, kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm số 1446/2025/DS-ST của Tòa án nhân dân Khu vực 7. Đồng thời đề nghị Tòa án Nhân dân TPHCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy toàn bộ bản án này.

Trước đó, tại phiên tòa ngày 30/9/2025, Tòa án Nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp giữa VPBank và khách hàng Trần Hồng Sơn, sau khi VPBank có đơn khởi kiện khách hàng, yêu cầu trả nợ gốc, nợ lãi.

Theo nội dung kháng nghị vừa công bố, Viện Kiểm sát cho rằng về tố tụng tòa án đã giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện.

Cụ thể trong trường hợp này, nguyên đơn là ngân hàng khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán nợ gốc, nợ lãi và yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo. Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền và nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu độc lập, tại phiên tòa các đương sự cũng không thay đổi hay bổ sung yêu cầu khởi kiện.

Thế nhưng bản án tuyên bố vô hiệu Hợp đồng cho vay số LN2011183036955 và giải quyết hậu quả Hợp đồng vô hiệu là giải quyết vượt quá phạm vi của yêu cầu khởi kiện.

Bản kháng nghị của Viện Kiểm sát Nhân dân Khu vực 7 cũng cho rằng xét văn bản thỏa thuận giữa ông Trần Hồng Sơn và Công ty Novareal cho thấy hai bên ký kết trên cơ sở tự nguyện. Ông Sơn lựa chọn tài sản thuộc chủ đầu tư và có nguyện vọng mua tài sản khi có đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Quá trình thực hiện văn bản thỏa thuận, Novareal không vi phạm cam kết, ông Sơn và bà Đào cũng không có ý kiến khiếu nại.

Căn cứ Hợp đồng môi giới bất động sản của Delta Valley Bình Thuận và Novareal thì Novareal không phải chủ đầu tư dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương mà là công ty tư vấn môi giới độc quyền.

Novareal không có chức năng kinh doanh giao dịch, ký hợp đồng mua bán với các sản phẩm của dự án. Tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định "môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua lại bất động sản". Do vậy, căn cứ thỏa thuận với chủ đầu tư Novareal ký văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới với ông Sơn, bà Đào là phù hợp quy định pháp luật.

Đồng thời tại khoản 3.1, Điều 3 của Văn bản thỏa thuận cho thấy bên ông Sơn đồng ý đặt cọc cho bên Novareal để đảm bảo cho việc ông Sơn thực hiện các cam kết của ông Sơn tại Văn bản thỏa thuận này và chứng minh năng lực tài chính của ông Sơn chứ không phải là mục đích đảm bảo các cam kết của Novareal trong văn bản thỏa thuận này.

Điều này phù hợp với điều 328 Bộ Luật dân sự 2015, cho nên việc Hội đồng xét xử cho rằng văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 giữa Công ty cổ phần Novareal và ông Trần Hồng Sơn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật dẫn đến hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp cùng lập ngày 25/11/2020 là không đúng.

Từ đó Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 7, TP.HCM kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm ngày 30/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7, đề nghị Tòa án nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy bản án ngày 30/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7.