Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng, có bán được không? Luật pháp không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng

Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng, có bán được không?

Luật pháp không cấm việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi nhà, đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời cũng không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Tuy nhiên việc thực hiện các giao dịch này phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân hàng. Điều này được thoả thuận, quy định trong Hợp đồng thế chấp với ngân hàng:

• Theo đó, nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, thay thế, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, giao quyền hưởng dụng, quyền bề mặt Tài sản bảo đảm hoặc sử dụng Tài sản bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ khác hoặc khước từ quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản bảo đảm trừ trường hợp được Bên ngân hàng chấp thuận bằng văn bản”.
• Tương ứng với đó là quyền của bên Ngân hàng: “Được quyền truy đòi, thu hồi Tài sản bảo đảm nếu Bên thế chấp và/hoặc bất kỳ bên thứ ba nào bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chuyển giao khác về quyền sở hữu Tài sản bảo đảm hoặc các trường hợp Tài sản bảo đảm bị chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi khác về Tài sản bảo đảm mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên ngân hàng.
• Hơn nữa hiệu lực của hợp đồng thế chấp : « Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký biện pháp bảo đảm và chấm dứt khi các Bên đã thực hiện xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định trong các trường hợp sau: Nghĩa vụ được bảo đảm đã hoàn thành; Tài sản bảo đảm đã được xử lý; Nghĩa vụ được bảo đảm đã được các bên thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Theo thỏa thuận khác của các bên”

Như vậy, việc quy định như trên tại Hợp đồng thế chấp thì hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể vô hiệu nếu chưa thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý bằng văn bản.  

Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc bên mua đã biết được tình trạng pháp lý nhà, đất đang được thế chấp tại Ngân hàng nhưng không yêu cầu bên bán cung cấp thông tin Hợp đồng thế chấp/ ý kiến của ngân hàng về việc này thì Hợp đồng đặt cọc  bị vô hiệu  vì vi phạm thoả thuận hợp đồng thế chấp và quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thực tế, các Ngân hàng đã tham gia vào giao dịch như hợp đồng cọc, mua bán, chuyển nhượng 03 bên và phối hợp, quy định các điều khoản để bên bán bên mua đạt được mục đích. Thực tiễn xét xử Toà án cần xem xét yếu tố lỗi của các bên về cung cấp thông tin tình trạng tài sản và ý kiến bên phía ngân hàng để có cơ sở giải quyết.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiêu:

• Vi phạm thoả thuận trong hợp đồng thế chấp: Nếu hợp đồng thế chấp có điều khoản cấm bên thế chấp bán tài sản khi chưa được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý bằng văn bản, thì hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản đó có thể bị coi là vô hiệu. Điều này áp dụng khi bên bán không thông báo cho ngân hàng và không có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của ngân hàng trước khi ký hợp đồng đặt cọc.
• Đối tượng không thể thực hiện được: Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu nếu ngay từ khi giao kết, đối tượng của hợp đồng (việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là không thể thực hiện được.
• Vi phạm điều cấm của pháp luật: Nếu nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội, hợp đồng đó sẽ vô hiệu. 

Trường hợp hợp đồng đặt cọc không vô hiệu:

• Thỏa thuận ba bên: Yêu cầu bên nhận đặt cọc (bên bán) lập một thỏa thuận ba bên có chữ ký của ngân hàng, xác nhận cam kết giải chấp tài sản trong thời hạn nhất định để thực hiện việc mua bán.
• Yêu cầu thông tin từ ngân hàng: Bên mua nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về hợp đồng thế chấp và xin ý kiến đồng ý bằng văn bản của ngân hàng trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
• Công chứng hợp đồng cọc hoặc có sự tư vấn từ Luật sư trước khi giao kết: Nên công chứng hợp đồng đặt cọc, hoặc tham vấn từ Luật sư, đặc biệt khi số tiền lớn hoặc tài sản phức tạp, để đảm bảo an toàn pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp sau này. 

Ngoài ra, nội dung liên quan đến đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất cũng được hướng dẫn tại Mục 13 Công văn giải đáp số 196/2023 như sau:

"13. Người sử dụng đất đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nhưng lại nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người nhận đặt cọc cam kết sẽ trả hết nợ ngân hàng và giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Tuy nhiên, sau đó người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng có bị vô hiệu không và xác định lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được xác định thế nào?"

Giải đáp:

Trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, cần xác định đây là lỗi của bên nhận đặt cọc.