Đặt cọc, phạt cọc trong đó có đặt cọc, phạt cọc mua bán nhà, đất hiện nay được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự, Luật kinh doanh Bất động sản

Quy định đặt cọc và phạt cọc trong mua bán nhà, đất.

Đặt cọc, phạt cọc trong đó có đặt cọc, phạt cọc mua bán nhà, đất hiện nay được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự, Luật kinh doanh Bất động sản. 

1. QUY ĐỊNH ĐẶT CỌC:

Theo Bộ luật dân sự năm 2015:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Điều 328).

Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP (Điều 38)

• Bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

• Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (SĐ, BS 2024):

• Chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (Khoản 4, Điều 17).
• Chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điểm d, Khoản 4, Điều 23).
• Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. (Khoản 5, Điều 23).
• Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng (Khoản 1, Điều 25).
• Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng (Khoản 1, Điều 25).

2. QUY ĐỊNH PHẠT CỌC:

• Thủ tục đặt cọc

B1: Kiểm tra pháp lý: chủ sở hữu, tình trạng thế chấp/tranh chấp, quy hoạch, điều kiện chuyển nhượng (giấy chứng nhận, nhà ở đủ điều kiện bán…). (Bước nghiệp vụ, nên kèm sao y giấy tờ).

B2: Soạn thỏa thuận/ hợp đồng đặt cọc (không bắt buộc công chứng; công chứng là tự nguyện để giảm rủi ro). Nội dung cần có:

- Thông tin các bên, tài sản giao dịch; mục đích cọc (để giao kết hợp đồng mua bán và/hoặc thực hiện thủ tục công chứng, nộp thuế, sang tên).

- Giá bán, số tiền cọc, thời hạn cọc, phương thức thanh toán, thời điểm/điều kiện ký hợp đồng công chứng.

- Chế tài phạt cọc theo Điều 328 (hoặc mức khác nếu thỏa thuận), bồi thường thiệt hại (nếu có).

B3: Lập biên bản giao nhận cọc (đính kèm phiếu chuyển khoản/biên nhận).

B4: Giao nhận giấy tờ: chỉ giao bản sao để tránh rủi ro; không nên giữ giấy tờ gốc nếu chưa công chứng hợp đồng mua bán.

B5: Đến hạn: ký hợp đồng mua bán công chứng (đối với nhà/đất bắt buộc công chứng), thanh toán đợt 1 (trừ cọc).

B6: Sang tên: nộp phí/đăng ký biến động

• Phạt cọc Theo Bộ luật dân sự năm 2015:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Điều 328)

Như vậy:

+ Trong trường hợp thỏa thuận, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì chịu phạt cọc và tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc

+ Trong trường hợp thỏa thuận, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện HĐ thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc phần tài sản đã đặt cọc và bị phạt cọc là một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có quy định khác).

+ Các bên tự thỏa thuận mức phạt cọc trong hợp đồng mua bán bất động sản của mình, pháp luật không quy định mức phạt cọc tối đa được áp dụng do giá trị bất động sản dao động liên tục, khó xác định được mức phạt có thể áp dụng trong mọi trường hợp.