Pháp luật hiện hành không có quy định về việc cho phép hoặc cấm hành vi "nhờ người khác đứng tên hộ". Do đó, người "nhờ người đứng tên hộ" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định

Rủi ro và cách hạn chế rủi ro khi nhờ người đứng tên hộ trên "sổ đỏ".

Pháp luật (Luật đất đai, Bộ luật dân sự) hiện hành không có quy định về việc cho phép hoặc cấm hành vi "nhờ người khác đứng tên hộ". Do đó, người "nhờ người đứng tên hộ" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định đối với tài sản "nhờ đứng tên hộ" đó.

1. MỘT SỐ RỦI RO KHI "NHỜ NGƯỜI ĐỨNG TÊN HỘ" TRÊN SỔ ĐỎ:

• Nhờ người khác nhận chuyển nhượng mà không có ủy quyền/ thỏa thuận chặt chẽ, nhất là nhờ đứng tên khi sang tên thì rủi ro lớn nhất là người được nhờ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên thì sẽ xảy ra tranh chấp.
• Khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).
• Người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện. Trường hợp người đứng tên hộ chuyển nhượng cho bên thứ 3 thì giao dịch với bên thứ 3 này có thể được xác định là ngay tình. Khi đó, người nhờ đứng tên hộ khó để đòi lại được "sổ đỏ" của mình. Mà chỉ có thể được hoàn trả giá trị của "sổ đỏ".
• Người đứng tên trên Giấy chứng nhận chết thì nhà đất khi đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không thừa nhận hoặc không biết nguồn gốc nhà đất là do được “nhờ” đứng tên thì khi đó dễ xảy ra tranh chấp.
• Người được nhờ đứng tên nếu có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba mà quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thì quyền, lợi ích của người nhờ đứng tên sẽ không được đảm bảo, thậm chí bị "mất trắng" nếu không có chứng cứ để chứng minh.

2. LUẬT SƯ TƯ VẤN GIẢI PHÁP KHI "NHỜ NGƯỜI ĐỨNG TÊN HỘ" TRÊN SỔ ĐỎ:

• Thứ nhất, chỉ nhờ người khác đứng tên khi đó là lựa chọn duy nhất, không còn cách giải quyết nào khác phù hợp hơn.
• Thứ hai, khi nhờ đứng tên thì bạn cần tìm người đáng tin cậy. Sự tin cậy ở đây được đánh giá qua nhân thân, đạo đức, lối sống, hoàn cảnh quá khứ và hiện tại ... của người được nhờ cũng như những người thân thích như vợ, chồng, con cái của họ.
• Thứ ba, cần trao đổi thẳng thắn những vấn đề mình quan tâm với người nhờ đứng tên, theo phương thức "mất lòng trước, được lòng sau" để hai bên có sự cởi mở khi cùng tiến hành công việc trước mắt cũng như những công việc sau này. Tinh thần là càng hình dung ra nhiều vấn đề có thể xảy ra trong tương lai và chuẩn bị sẵn phương án giải quyết thì càng tốt, để tránh bị động, bất ngờ đối với cả hai bên.
• Thứ tư, việc nhờ đứng tên nên lập thành hợp đồng/ thỏa thuận có người làm chứng. Tốt nhất là nhờ Luật sư hỗ trợ pháp lý, làm chứng trong quá trình từ đầu đến khi giao kết. Quá trình ký kết hợp đồng có thể được chụp ảnh, ghi âm, ghi hình (công khai) để làm căn cứ giải quyết sau này. Trường hợp nhờ người đã có vợ, có chồng đứng tên thì hợp đồng nhờ đứng tên phải có sự tham gia của hai vợ chồng.
• Thứ năm, việc chuyển tiền mua bất động sản có thể thực hiện bằng cách người mua (người nhờ đứng tên) chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của người bán. Nội dung chuyển khoản cần ghi rõ ông A thanh toán tiền mua nhà, đất tại địa chỉ... cho ông B (người bán). Trường hợp phải chuyển khoản cho người nhờ đứng tên thì nội dung chuyển khoản phải ghi rõ: ông A chuyển tiền nhờ ông B mua và đứng tên nhà, đất tại địa chỉ... mọi giao dịch phải căn cứ trên hợp đồng/ thỏa thuận đứng tên hộ. Cần lưu giữ các tài liệu liên quan để làm đối chứng sau này (nếu xảy ra tranh chấp).
• Thứ sáu, phải tuyệt đối giữ sổ đỏ (có thể thêm một lần lập văn bản giao nhận sổ đỏ và nêu cụ thể nội dung vì sao mình giữ sổ đỏ đứng tên người khác). Trường hợp người đứng tên được sử dụng bất động sản thì hai bên phải làm hợp đồng cho thuê, cho ở nhờ.
• Thứ bảy, khi có đủ điều kiện để tự đứng tên thì đề nghị người được nhờ đứng tên làm các thủ tục để sang tên theo quy định của pháp luật và chịu mọi chi phí cho việc sang tên cũng như bồi dưỡng hợp lý cho người được nhờ đứng tên.

3. THỰC TẾ GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN ĐỐI VỚI CÁC VỤ TRANH CHẤP:

• Thường Tòa án sẽ chấp nhận yêu cầu của người "nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ" theo 2 hướng đó là chấp nhận yêu cầu đòi "sổ đỏ", buộc người đứng tên hộ trả "sổ đỏ" hoặc chấp nhận yêu cầu, buộc người đứng tên hộ sổ đỏ" hoàn trả lại giá trị tương đương (Nếu người nhờ đứng tên hộ có đủ các chứng cứ để chứng minh giao dịch đứng tên hộ).

Trên đây là quan điểm, tư duy giải quyết tranh chấp đòi lại tài sản do "nhờ người đứng tên hộ trên sổ đỏ" hiện nay. Tuy nhiên, rất có thể quan điểm, tư duy có thể sẽ thay đổi ở tương lai nhằm mục tiêu "răn đe hiện trạng nhờ người đứng tên hộ" đưa các giao dịch đất đai, tài sản đúng chủ thể, khách quan, tuân thủ các quy định pháp luật.