Khi nào cá nhân cho thuê nhà không phải nộp thuế thu nhập?

Khi nào cá nhân cho thuê nhà không phải nộp thuế thu nhập?

Việc tính thuế đối với chủ thể là người cho thuê nhà hiện nay đã được pháp luật về Thuế quy định rõ. Và mới đây nhất Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 40/2021/TT-BTC Hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Gọi tắt là Thông tư 40), Thông tư đã quy định chỉ ra về các điều kiện đối với cá nhân cho thuê nhà sẽ phải đóng thuế, các loại thuế đó là gì và mức thuế phải chịu là bao nhiêu? Củ thể như sau:

Thứ nhất, về nhóm chủ thể cho thuê nhà phải nộp thuế:

Điểm a Khoản Điều 9 của Thông tư 40 như sau:

“Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.”

Có thể thấy, Thông tư 40 quy định rõ cá nhân cho thuê tài sản là những đối tượng nào và trong đó đã bao gồm cá nhân cho thuê nhà. Tuy nhiên, Thông tư 40 cũng loại trừ một số đối tượng chủ thể là cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế bao gồm các cá nhân cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí. Nhóm đối tượng này là những người cung cấp dịch vụ lưu trú cho nhưng đối tượng đặc biệt như nhóm đối tượng có thu nhập thấp yếu thế như sinh viên và công nhân. Việc loại bỏ nhóm đối tượng này thể hiện việc tạo điền kiện của Nhà nước hỗ trợ cho các nhóm đối tượng đặc biệt, có thu nhập thấp, yếu thế trong xã hội.

Thứ hai, về mức doanh thu phải nộp thuế:

Thông tư 40 đã quy định về mức doanh thu này tại điểm c Khoản 1 Điều 9, cụ thể như sau:

“Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.”

Như vậy mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống là mức để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng). Ví dụ:

Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế thu nhập cá nhân tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Thứ ba, về mức thuế phải nộp:

Theo phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40 thì Tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với cá nhân cho thuê nhà là 5% và thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cho thuê nhà là 5%.

Như vậy, có thể hiểu một cá nhân cho thuê nhà phát sinh doanh thu trên 100 triệu trở lên trong 12 tháng tính theo năm dương lịch thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân mức 5%, thuế giá trị gia tăng 5%. Và nếu doanh thu của cá nhân đó từ 100 triệu trở xuống trong 12 tháng tính theo năm dương lịch thì không phải nộp thuế thu nhập, và thuế giá trị gia tăng.