Đất không có giấy tờ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi

Đất không có giấy tờ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi.

Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ được bồi thường. Vậy, trường hợp đất không có sổ đỏ có được bồi thường thường khi bị thu hồi hay không?

1. Điều kiện được bồi thường khi đất không có giấy tờ như sau:

Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, cụ thể:

Trường hợp 1: Được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi đủ 03 điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Nay được UBND cấp xã (UBND xã, phường, thị trấn) nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất (nếu chưa nộp) khi có đủ 03 điều kiện sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
• Không vi phạm pháp luật về đất đai,
• Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

3. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai (theo Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

- Đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Không có một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

- Không thuộc 02 trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Đã được giao không đúng thẩm quyền.

+ Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai.

• Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

• Ngoài những quy định chung, việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được chia thành 02 giai đoạn với những điều kiện riêng, cụ thể:

Giai đoạn 1: Từ trước ngày 15/10/1993

Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 để được cấp Giấy chứng nhận phải đủ 03 điều kiện sau:

+ Điều kiện 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993;

+ Điều kiện 2. Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất;

+ Điều kiện 3. Tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

Giai đoạn 2: Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Để được cấp Giấy chứng nhận phải đáp ứng 04 điều kiện sau:

+ Điều kiện 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004;

+ Điều kiện 2. Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất;

+ Điều kiện 3. Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;

+ Điều kiện 4. Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

• Cấp Giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004

Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận phải đủ 02 điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và Điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè; sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.... (Khoản 1 Điều 22).

- Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất (Điểm c khoản 2 Điều 22).

- Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội (Điểm b khoản 3 Điều 22).

Như vậy, 03 trường hợp trên dù có vi phạm pháp luật đất đai nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ 02 điều kiện sau:

+ Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định;

+ Điều kiện 2: Không có tranh chấp.

• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993

Để được cấp Giấy chứng nhận phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014;

- Không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 101 Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất (khi được bồi thường về đất số tiền bồi thường sẽ cao hơn nhiều so với khi chỉ được bồi thường về cây trồng, vật nuôi…).

- Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất nếu không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải xem mình có thuộc các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo các trường hợp như trên hay không? Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì mới được bồi thường về đất.

Lưu ý: Khi được bồi thường về đất, người sử dụng đất vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định.

4. Căn cứ pháp lý tham khảo:

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.