Chuyển quyền sở hữu BĐS chưa có sổ đỏ

Chuyển quyền sở hữu BĐS chưa có sổ đỏ

Hỏi:

Xin chào!

Tôi có câu hỏi nhờ Trung tâm tư vấn giúp, nội dung như sau: Hiện nay tôi đang sinh sống tại khu dân cư nằm phía trong đê trong thành phố. Khu dân cư này đã hình thành từ thời chống Mỹ, chưa có quy định về đê điều.Hiện nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Năm 2003 thành phố thông báo dự án thu hồi để giao cho DN ( chưa có QĐ thu hồi Đất) nhưng hơn chục năm dự án ko triển khai, đến nay lại thông báo quy hoạch mở đường. Hỏi trong quãng thời gian dự án treo và chưa có quy hoạch mới thì tôi có được mua bán, chuyển nhượng, tặng cho. Mua bán viết giấy tay có được coi là hợp lệ ko, sau này Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án thì người đã nhận chuyển nhượng có được bồi thường, tái định cư ko.

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Trong thời gian dự án treo cho tới khi có quy hoạch mới thì thì chủ sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch về đất do chưa có Quyết định thu hồi đất, căn cứ là khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai “ Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất”. Do vậy trong thời gian dự án treo chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên,  để bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”-khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai

Theo quy định trên, chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất được. Do vậy để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất thì trước tiên bạn phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về hình thức của hợp đồng, Điểm a) khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp là kinh doanh bất động sản. Do vậy, bạn có thể viết tay nhưng phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp thì giấy tờ đó mới có giá trị pháp lý.

Người nhận chuyển nhượng được bồi thường Theo quy định tại Khoản 1 Điều 42 Luật đất đai 2003 thì Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này. Do vậy, người nhận chuyển nhượng được bồi thường khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.