Phạt cọc trong giao dịch dân sự được quy định thế nào?

Phạt cọc trong giao dịch dân sự được quy định thế nào?

Hỏi:

Tôi và người bán đất có ký giấy đặt cọc, theo đó tôi đã đặt cọc cho người bán đất số tiền 100 triệu đồng, hẹn 20 ngày nữa tôi chuẩn bị đủ tiền sẽ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Hạn đã đến, tôi đã vay đủ tiền nhưng người bán đất nói là không bán nữa và trả lại tôi tiền đã đặt cọc là 100 triệu đồng. Như vậy, tôi có quyền đòi thêm tiền phạt của người bán đất không?

Trả lời:

Với trường hợp của bạn, Luật sư trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

1. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

2. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch anh vừa nêu, anh là bên đặt cọc nên anh có quyền được mua mảnh đất đó, nếu người bán cố tình phá cọc thì xem như đã vi phạm cam kết về đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đã được quy định ngay tại Điều 358 nói trên, cụ thể là người bán đất phải trả lại cho anh số tiền 100 triệu đồng anh đã giao; đồng thời còn phải trả cho anh thêm một khoản tiền là 100 triệu đồng nữa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”.