Giải quyết việc bên thế chấp đã cho thuê tài sản thế chấp trước khi ký hợp đồng vay vốn như thế nào?

Hỏi:

Giải quyết việc bên thế chấp đã cho thuê tài sản thế chấp trước khi ký hợp đồng vay vốn như thế nào?

Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và bên vay, có thể chấp tài sản quyền sử dụng đất và nhà xưởng xây dựng trên đất của bên thứ ba (bên thế chấp) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Do bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên Ngân hàng khởi kiện đòi tiền và yêu cầu phát mại tài sản thế chấp nếu bên vay không thanh toán nợ. Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện nhà xưởng đã được bên thế chấp cho thuê trước khi ký kết hợp đồng thế chấp và bên thuê vẫn đang sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất thuê. Khi giải quyết vụ án này, cần xem xét, giải quyết như thế nào đối với hợp đồng thuê nhà xưởng?

Trả lời:

Công văn giải đáp trực tuyến của Tòa án nhân dân tối cao số 250/TANDTC-PC quy định:

Trong vụ án này, việc giải quyết hợp đồng thế chấp có liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà xưởng. Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà xưởng trên đất thì nhà xưởng đã được bên thế chấp cho người khác thuê. Do đó, Tòa án phải đưa bên thuê vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, hợp đồng thuê nhà xưởng và căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên trong các hợp đồng, yêu cầu của các bên (bên cho vay, bên vay, bên thuê nhà xưởng) trong vụ án để giải quyết triệt để, đúng pháp luật đối với các yêu cầu này.

Trường hợp các bên (bên cho vay, bên vay, bên thuê nhà xưởng) có yêu cầu giải quyết hợp đồng thuê nhà xưởng thì Tòa án phải xem xét giải quyết.

Trường hợp các bên (bên cho vay, bên vay, bên thuê nhà xưởng) không yêu cầu xem xét hợp đồng thuê nhà xưởng thì Tòa án không xem xét hợp đồng cho thuê nhà xưởng mà chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Trường hợp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật thì Tòa án tuyên xử lý tài sản bảo đảm. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm không làm chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà xưởng, bên thuê được tiếp tục thuê đến khi hết thời hạn hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.