Đã trả đủ tiền mua đất, nhưng chưa ký hợp đồng chuyển nhượng có bị vô hiệu không?

Hỏi:

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Theo Điều 188 Luật Đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (chưa đăng ký vào Sổ địa chính) thì chưa có hiệu lực. Do vậy, trong trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công nhận.

Số tiền mua đất bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc được xác định là số tiền đặt cọc. Để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không phải căn cứ vào nội dung sự việc tranh chấp, nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và/hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS thì vô hiệu.

Theo Công văn số 1083/VKSTC-V9